El seguro de incendio del consorcio es obligatorio desde 1948. Sin embargo, que sea obligatorio no significa que esté bien contratado. En nuestra experiencia asesorando consorcios, vemos los mismos errores repetirse una y otra vez: sumas aseguradas que no se actualizan, matafuegos vencidos que invalidan la póliza, coberturas que no incluyen lo que el administrador cree que incluyen. El resultado es siempre el mismo: cuando ocurre un siniestro, el consorcio descubre que no va a cobrar lo que esperaba, o directamente que no va a cobrar nada. En este artículo repasamos los siete errores más comunes y, lo más importante, cómo evitarlos. Si sos propietario, consejero o administrador de un edificio, esta información puede ahorrarte millones de pesos.
1. No actualizar la suma asegurada con la inflación
Este es el error más costoso y el más frecuente. La suma asegurada del seguro de incendio debe reflejar el valor de reconstrucción total de las partes comunes del edificio a valores actuales. Con los niveles de inflación de los últimos años en Argentina, una póliza que no se actualiza periódicamente puede quedar cubriendo apenas una fracción del costo real. Imaginá un edificio que contrató su seguro con una suma asegurada de 50 millones de pesos hace dos años. Hoy, reconstruir las mismas partes comunes puede costar 150 millones. Si ocurre un incendio parcial que daña el 30% de las áreas comunes, la aseguradora va a aplicar la cláusula de proporcionalidad: como la suma asegurada cubre solo un tercio del valor real, pagará solo un tercio del daño reportado. El consorcio esperaba cobrar 45 millones, pero recibe 15. La recomendación es revisar y ajustar la suma asegurada al menos dos veces al año, idealmente en cada renovación y a mitad de vigencia.
2. No tener los matafuegos reglamentarios
Muchos propietarios desconocen este requisito, pero es condición para que la cobertura sea válida: el edificio debe contar con al menos un matafuego tipo ABC de 5 kg cada dos pisos. Y no basta con tenerlos: deben estar cargados, con la presión correcta, dentro de la fecha de vencimiento, accesibles y señalizados. Si al momento de un siniestro la aseguradora verifica que los matafuegos están vencidos, descargados o directamente no existen, tiene motivos legales para rechazar el reclamo total o parcialmente. Es uno de los primeros elementos que revisa el perito cuando inspecciona el edificio después de un incendio. El costo de mantener los matafuegos al día es insignificante comparado con el riesgo de perder la cobertura. Incluí la revisión y recarga de matafuegos en el presupuesto anual de expensas y verificá que el proveedor emita certificados de cada servicio.
3. Confundir valor de mercado del edificio con valor de reconstrucción
El seguro de incendio no cubre el valor de mercado del edificio ni el valor del terreno. Cubre exclusivamente el costo de reconstrucción de las partes comunes: estructura, instalaciones, ascensores, calderas, cañerías, instalación eléctrica, pisos y revestimientos de áreas comunes, techos, fachada. El valor de mercado incluye la ubicación, la cotización del metro cuadrado en la zona, la oferta y demanda inmobiliaria. Nada de eso tiene que ver con cuánto cuesta reconstruir materialmente el edificio. En muchos casos, el valor de reconstrucción es menor al de mercado (especialmente en zonas premium). En otros, puede ser mayor (edificios antiguos con materiales que hoy son más caros o difíciles de conseguir). El cálculo correcto lo debe hacer un profesional, idealmente un tasador o un ingeniero civil, considerando metros cuadrados de partes comunes, tipo de construcción, instalaciones especiales (calderas, sistemas contra incendio, ascensores) y costos actualizados de materiales y mano de obra.
4. No incluir el contenido de las áreas comunes
La póliza básica de incendio cubre la estructura del edificio, pero muchos consorcios olvidan asegurar el contenido de las áreas comunes. Esto incluye mobiliario de hall y pasillos, equipamiento del SUM (salón de usos múltiples), herramientas y equipos de mantenimiento, bombas de agua, tanques, sistemas de presurización, equipos de climatización central, cámaras de seguridad y sistemas de control de acceso, y equipamiento del espacio de portería. Si un incendio destruye el sistema de bombas de agua del subsuelo, las cámaras de seguridad del edificio y el mobiliario del hall de entrada, todo eso queda sin cobertura si no se incluyó específicamente el contenido de áreas comunes en la póliza. Este ítem se agrega como una cobertura adicional con un costo relativamente bajo. Pedile al administrador que verifique si la póliza actual lo incluye.
5. No declarar modificaciones o ampliaciones del edificio
Si el consorcio realizó modificaciones significativas en los últimos años (ampliación del SUM, construcción de pileta, techado de terraza, instalación de nuevo ascensor, remodelación de hall de entrada) y no las declaró a la aseguradora, esas mejoras no están cubiertas. Además, si la modificación alteró el riesgo del edificio (por ejemplo, un quincho con parrilla en la terraza) y no se informó, la aseguradora podría argumentar que hubo un agravamiento del riesgo no declarado y reducir o rechazar el pago ante cualquier siniestro, no solo los relacionados con la modificación. La regla es simple: cada vez que el edificio se modifique, refaccionemos áreas comunes o se incorporen nuevas instalaciones, hay que informar a la aseguradora para que ajuste la suma asegurada y las condiciones de la póliza.
6. Renovar automáticamente sin comparar opciones
Muchos consorcios renuevan el seguro año tras año con la misma aseguradora y las mismas condiciones, sin comparar opciones en el mercado. Esto es un error por varias razones: las condiciones del mercado cambian, y lo que era la mejor opción hace tres años puede no serlo hoy. Nuevas aseguradoras entran al segmento de consorcios con propuestas competitivas. Los paquetes de coberturas se actualizan y pueden incluir servicios adicionales sin costo (plomería de emergencia, cerrajería, electricista). Además, al no comparar, se pierde la posibilidad de negociar: presentar una cotización alternativa a tu aseguradora actual es la forma más efectiva de obtener mejores condiciones o primas más bajas. No se trata necesariamente de cambiar de compañía, sino de saber qué ofrece el mercado para tomar una decisión informada. Un Productor Asesor de Seguros puede realizar esta comparación por vos y presentarte las mejores opciones disponibles.
7. No leer las exclusiones de la póliza
Todas las pólizas tienen exclusiones: situaciones específicas en las que la aseguradora no paga. Las exclusiones más comunes en seguros de incendio de consorcio incluyen: incendios intencionales provocados por el asegurado, daños por falta de mantenimiento comprobable, incendios en áreas no declaradas en la póliza, siniestros ocurridos durante obras sin autorización de la aseguradora, y daños por fenómenos naturales no incluidos en la cobertura básica (inundación, terremoto). La exclusión más peligrosa es la de falta de mantenimiento. Si un incendio se origina por una instalación eléctrica en mal estado que debería haberse reparado, la aseguradora puede argumentar negligencia y reducir significativamente el pago o rechazarlo completamente. Es fundamental que el administrador lea detenidamente las exclusiones de la póliza y las comunique al consejo de administración, para que el consorcio tome las medidas necesarias para no caer en ninguna de ellas.
Conclusión
El seguro de incendio del consorcio no es un trámite burocrático que se renueva mecánicamente cada año. Es la protección fundamental del patrimonio de todos los propietarios. Cada uno de estos siete errores puede significar la diferencia entre recuperar el daño completamente o tener que afrontar una expensa extraordinaria de millones de pesos. La buena noticia es que corregirlos es sencillo y generalmente no implica un aumento significativo de la prima. Un Productor Asesor de Seguros puede hacer una auditoría de la póliza actual de tu consorcio y detectar estos problemas antes de que sea demasiado tarde. Porque el mejor momento para revisar tu seguro de incendio es siempre antes del incendio.
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