Si vivís en un edificio de departamentos en Argentina, tu consorcio debería tener al menos cinco seguros activos. No es una recomendación: es una obligación legal establecida por el Código Civil y Comercial, la Ley de Propiedad Horizontal y la normativa laboral vigente. Sin embargo, la realidad es alarmante. Según datos del sector asegurador, un porcentaje significativo de consorcios opera con coberturas incompletas, desactualizadas o directamente inexistentes. Algunos administradores contratan solo el seguro de incendio básico creyendo que con eso cumplen. Otros dejan vencer pólizas sin renovarlas. Y muchos propietarios nunca revisaron qué seguros tiene su edificio. En esta guía te explicamos exactamente cuáles son los cinco seguros obligatorios, qué cubre cada uno, qué consecuencias tiene no tenerlos, y cómo podés verificar que tu consorcio esté cumpliendo con la ley.
1. Seguro de Incendio del Edificio: La base de todo
Es el seguro más antiguo y básico de todos, obligatorio desde la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y ratificado por el artículo 2067 del Código Civil y Comercial. Cubre daños materiales por incendio, explosión, rayo, tumulto popular, huelga, lockout, vandalismo y terrorismo en las partes comunes del edificio. Incluye también daños por humo, choque de vehículos aéreos y terrestres, y gastos de los medios de extinción utilizados. Un dato clave que muchos desconocen: para que la cobertura sea válida, el edificio debe contar con al menos un matafuego tipo ABC de 5 kg cada dos pisos. Si al momento de un siniestro no están los matafuegos reglamentarios, la aseguradora puede rechazar el reclamo. La suma asegurada debe cubrir el valor de reconstrucción total de las partes comunes. Con la inflación acumulada, es fundamental revisar este monto al menos dos veces al año. Un edificio cuya suma asegurada quedó desactualizada puede cobrar solo una fracción del daño real.
2. Responsabilidad Civil Comprensiva: Cuando alguien se lastima
Esta cobertura es obligatoria como parte del Seguro Integral de Consorcio y cubre las demandas por lesiones a terceros o daños a bienes ajenos que ocurran en las partes comunes del edificio. El alcance es amplio: uso de ascensores y montacargas, instalaciones de gas y calderas, carteles y señalética que se desprenden, guarda de vehículos en cocheras, daños ambientales generados por el edificio. Los juicios por responsabilidad civil son los más costosos que puede enfrentar un consorcio. Una persona que se cae en el palier mojado, un visitante que queda atrapado en el ascensor, un auto dañado por una filtración en la cochera: todos estos escenarios pueden derivar en demandas millonarias. Sin esta cobertura, el costo lo pagan todos los propietarios de sus bolsillos, prorrateado por las unidades funcionales. La recomendación es contratar sumas aseguradas altas, ya que el costo adicional es mínimo comparado con el riesgo de un juicio.
3. Cobertura de Cristales: Más importante de lo que parece
Junto con incendio y responsabilidad civil, la cobertura de cristales forma parte de los tres seguros mínimos obligatorios del consorcio. Cubre la rotura de vidrios, espejos, cristales y elementos vidriados de las partes comunes: puertas de ingreso, ventanas de pasillos, mamparas de ascensores, espejos de hall, claraboyas y tragaluces. Puede parecer un seguro menor, pero reemplazar un vidrio blindado de puerta de entrada o una mampara de ascensor puede costar varios cientos de miles de pesos. Si el edificio tiene vitrales decorativos, cristales templados o estructuras vidriadas de diseño, el costo se multiplica considerablemente. Muchos consorcios descubren que no tenían esta cobertura recién cuando se rompe algo y el administrador informa que hay que hacer una expensa extraordinaria para reponerlo.
4. ART para el Personal del Edificio: El seguro laboral
Todo consorcio que emplee personal (encargados, porteros, personal de limpieza, mantenimiento) está obligado a contratar una Aseguradora de Riesgos del Trabajo. Esto no es opcional ni negociable: la Ley 24.557 lo exige para todo empleador. Argentina cerró 2025 con un récord histórico de 134.000 juicios de ART, lo que representa un aumento del 2.200% respecto a países como Chile. Cada juicio pagado promedia los 27 millones de pesos. Los accidentes más comunes en personal de edificios incluyen caídas en escaleras durante la limpieza, lesiones por manipulación de residuos, accidentes con herramientas de mantenimiento, y accidentes in itinere (en el trayecto al trabajo). Si el consorcio no tiene ART y un empleado sufre un accidente, la responsabilidad recae directamente sobre el consorcio, es decir, sobre todos los propietarios. Las indemnizaciones en estos casos pueden ser astronómicas.
5. Seguro Colectivo de Vida Obligatorio: El más olvidado
El Decreto 1567/74 establece que todo empleador debe asegurar el riesgo de muerte del 100% de sus trabajadores en relación de dependencia. Esto aplica a los consorcios como empleadores de encargados y personal de edificio. Es probablemente el seguro más olvidado por los administradores, pero su incumplimiento genera responsabilidad directa ante los derechohabientes del trabajador fallecido. La prima es muy baja (se calcula sobre el salario del empleado) y no hay excusa para no tenerlo. Muchas veces se contrata junto con la ART, pero no siempre. Es importante verificar que sea una póliza independiente vigente y no asumir que la ART lo incluye automáticamente.
6. Cómo verificar que tu consorcio cumple: Checklist práctico
Como propietario, tenés derecho a solicitar al administrador la documentación de todos los seguros del consorcio. Te recomendamos seguir este checklist: primero, pedí copia de las cinco pólizas vigentes (incendio, RC, cristales, ART, seguro colectivo de vida). Segundo, verificá las fechas de vigencia, ya que ninguna debe estar vencida. Tercero, revisá las sumas aseguradas del seguro de incendio y que estén actualizadas al valor real de reconstrucción. Cuarto, confirmá que la póliza de RC tenga sumas aseguradas suficientes para el tipo de edificio (cantidad de pisos, ascensores, cocheras). Quinto, verificá que la ART esté al día con los pagos, porque si hay deuda puede quedar sin cobertura sin que nadie lo sepa. Si el administrador no puede mostrar las cinco pólizas, o si alguna está vencida o desactualizada, es motivo para tratarlo en asamblea. La ley es clara: el administrador tiene la obligación de mantener vigentes todos los seguros del consorcio.
Conclusión
Tener los cinco seguros obligatorios no es un gasto: es proteger el patrimonio más importante que tenés. Tu departamento, tu edificio y las personas que viven y trabajan en él merecen estar cubiertos correctamente. Si después de leer este artículo tenés dudas sobre la situación de tu consorcio, el primer paso es simple: pedile al administrador una copia de todas las pólizas vigentes y verificá que las cinco coberturas estén activas. Si algo falta o está desactualizado, un Productor Asesor de Seguros puede ayudarte a regularizar la situación rápidamente y sin burocracia innecesaria. No esperes a que un siniestro te muestre lo que faltaba.
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