Una señora se resbala en el palier de planta baja porque el piso estaba recién encerado y sin señalización. Un visitante queda atrapado 45 minutos en el ascensor y sufre un ataque de pánico. Un auto se daña por una filtración de agua en la cochera del subsuelo. Un albañil contratado por un departamento se cae en la escalera común. Todos estos son casos reales que terminaron en juicios contra consorcios de propietarios. Y en todos ellos, la pregunta fue la misma: quién paga. La respuesta, sin un seguro de responsabilidad civil adecuado, es simple y dolorosa: pagan todos los propietarios, de su bolsillo, proporcionalmente a sus unidades funcionales. En este artículo explicamos cómo funciona la responsabilidad civil en consorcios, qué cubre el seguro, qué NO cubre, y cómo asegurarte de que tu edificio esté verdaderamente protegido.
1. El consorcio es responsable por todo lo que pasa en áreas comunes
El Código Civil y Comercial de Argentina es claro: el consorcio de propietarios es responsable por los daños causados por las cosas comunes del edificio, incluyendo vicios o defectos de construcción. Esto abarca absolutamente todo lo que ocurre en las partes comunes: hall de entrada, pasillos, escaleras, ascensores, cocheras, terraza, pileta, SUM, jardines, veredas del edificio, medianeras y fachada. La responsabilidad es objetiva en muchos casos, lo que significa que no importa si el consorcio fue negligente o no: el solo hecho de que el daño se produjo por una cosa de propiedad del consorcio genera la obligación de indemnizar. Por ejemplo, si una baldosa suelta en el pasillo hace tropezar a alguien, el consorcio responde aunque no supiera que la baldosa estaba suelta. La ley considera que el dueño de la cosa (en este caso, el consorcio como dueño de las partes comunes) debe mantenerla en condiciones seguras.
2. Los casos más frecuentes de juicios por RC en edificios
Según datos del sector asegurador, los siniestros de responsabilidad civil más frecuentes en consorcios son: caídas por pisos mojados o resbaladizos en hall, pasillos y escaleras, que representan la mayor cantidad de reclamos y pueden generar fracturas, traumatismos de cráneo y lesiones de columna. Le siguen los accidentes en ascensores: atrapamientos, caídas por diferencia de nivel entre el ascensor y el piso, y lesiones por puertas que se cierran bruscamente. Los daños a vehículos en cocheras por filtraciones, caída de mampostería, portones que golpean autos, o incendios que se propagan también son frecuentes. Otro rubro importante es la caída de elementos desde la fachada: pedazos de revoque, macetas de balcones comunes, mampostería deteriorada que cae sobre peatones o vehículos estacionados. Finalmente, los daños por agua a departamentos inferiores originados en cañerías comunes generan numerosos reclamos. Cada uno de estos casos puede derivar en juicios donde el monto reclamado supera fácilmente los 20 o 30 millones de pesos.
3. Qué cubre exactamente el seguro de RC del consorcio
El seguro de responsabilidad civil comprensiva del consorcio cubre la responsabilidad por daños corporales y materiales causados a terceros en las partes comunes del edificio. Las coberturas estándar incluyen: RC por uso de ascensores y montacargas, RC por instalaciones de gas y calderas, RC por carteles y señalética del edificio, RC por guarda de vehículos en cocheras, RC por ley ambiental (daños ambientales generados por el edificio), y RC comprensiva general por el uso de las partes comunes. La cobertura funciona así: si un tercero demanda al consorcio por un daño sufrido en áreas comunes, la aseguradora se hace cargo de la defensa legal y, si corresponde, del pago de la indemnización, hasta el límite de la suma asegurada contratada. Es fundamental entender que la suma asegurada es el tope máximo que paga la aseguradora. Si el juicio se resuelve por un monto superior, la diferencia la paga el consorcio.
4. Lo que NO cubre y donde quedan expuestos
Tan importante como saber qué cubre es entender qué queda afuera. Las exclusiones más comunes son: daños a propietarios del mismo consorcio (la RC cubre terceros, no copropietarios), daños causados intencionalmente, daños por falta de mantenimiento comprobable y reiterada, responsabilidad del administrador por mala gestión (esto requiere un seguro aparte de RC profesional), daños a empleados del consorcio (cubiertos por la ART, no por la RC), y actividades ajenas al uso normal del edificio (por ejemplo, si se alquila el SUM para un evento y alguien se lastima, puede no estar cubierto si no se declaró la actividad). La exclusión más conflictiva es la de falta de mantenimiento. Si el consorcio tenía intimaciones previas de Defensa Civil por el estado de los ascensores y no los reparó, la aseguradora puede argumentar que el siniestro fue consecuencia de negligencia manifiesta y rechazar el pago. Mantener registros de mantenimiento actualizados es clave para demostrar que el consorcio actuó con diligencia.
5. Cuánto debería ser la suma asegurada de RC
Esta es la pregunta del millón, literalmente. La suma asegurada de RC debe ser proporcional al riesgo real del edificio. Los factores que determinan el nivel de riesgo incluyen: cantidad de pisos (a más pisos, más riesgo por ascensores, escaleras y fachada), cantidad y tipo de ascensores, existencia de cocheras (especialmente subterráneas), presencia de calderas o instalaciones de gas centrales, existencia de pileta, gimnasio o amenities, estado general de mantenimiento del edificio, y circulación diaria de personas (edificios comerciales tienen más tránsito que residenciales). Como referencia general, en 2026 una suma asegurada de RC inferior a 30 millones de pesos es insuficiente para la mayoría de los edificios de más de 5 pisos en Buenos Aires. Para edificios con amenities, cocheras subterráneas y alta circulación, la recomendación es no bajar de 80 a 100 millones. La diferencia de prima entre una suma asegurada baja y una adecuada es mínima comparada con la exposición que se evita.
6. Prevención: las medidas que reducen juicios y primas
La mejor póliza de RC es la que nunca se usa. Y para eso, la prevención es fundamental. Las medidas que más impacto tienen en reducir siniestros de RC son: mantenimiento regular de ascensores con empresa habilitada (y conservar los registros), señalización permanente de piso mojado durante tareas de limpieza, iluminación adecuada en todas las áreas comunes (especialmente escaleras, cocheras y pasillos), mantenimiento de pisos y baldosas (reparar roturas inmediatamente), revisión periódica de la fachada y balcones comunes, sistema de cámaras de seguridad (además de disuadir, sirve como prueba en caso de reclamos falsos), portones de cochera con sensor de seguridad para evitar golpes a vehículos, y barandas reglamentarias en escaleras y terrazas. Muchas aseguradoras valoran positivamente que el consorcio tenga un programa de mantenimiento documentado. Esto no solo puede reducir la prima sino que, ante un siniestro, demuestra que el consorcio actuó con la diligencia debida, fortaleciendo la posición de defensa.
Conclusión
La responsabilidad civil es probablemente el riesgo más subestimado y potencialmente más costoso que enfrenta un consorcio. Un solo juicio puede superar ampliamente lo que el consorcio paga en expensas durante un año entero. Y lo peor es que la mayoría de estos siniestros son evitables con mantenimiento básico y la cobertura adecuada. No esperes a que una demanda judicial te muestre las grietas en la protección de tu edificio. Revisá la póliza de RC de tu consorcio, verificá que las sumas aseguradas sean suficientes para el tipo de edificio, y consultá con un Productor Asesor de Seguros si tenés dudas. Porque cuando alguien se lastima en tu edificio, lo último que querés es descubrir que la cobertura no alcanza.
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