Encontrás el departamento, te gusta, y aparece la pregunta de siempre: ¿con qué garantía? Durante años la respuesta fue una sola, el título de propiedad de un familiar. Hoy convive con el seguro de caución, y la elección ya no depende de una ley que obligue al propietario a aceptar una u otra: desde el DNU 70/2023 las garantías se pactan libremente. Te contamos cómo funciona cada una, qué le pide al inquilino, qué arriesga quien garantiza y cómo elegir antes de firmar.
Qué es cada garantía
La garantía propietaria es una fianza: una persona con un inmueble, en general un familiar o un conocido, firma el contrato como fiador y se compromete a pagar si el inquilino no lo hace. El Código Civil y Comercial la regula como contrato de fianza (arts. 1574 y siguientes), y cuando el garante firma como principal pagador queda obligado como deudor solidario (art. 1591). El seguro de caución, en cambio, es una póliza: el inquilino la contrata y la paga, la aseguradora garantiza el cumplimiento y la póliza se emite a favor del propietario, que figura como asegurado. En los dos casos el objetivo es el mismo, que el propietario cobre; lo que cambia es quién responde y cómo.
Qué cambió con el DNU 70/2023
Entre 2020 y 2023 la Ley de Alquileres 27.551 ordenaba el tema en los alquileres de vivienda: el inquilino tenía que proponer al menos dos garantías entre título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal (recibo de sueldo o certificado de ingresos), y el propietario debía aceptar una. Además, el propietario no podía pedir una garantía mayor a cinco meses de alquiler, o a diez si era la garantía personal del inquilino. El DNU 70/2023 derogó esa ley en su artículo 249, y el nuevo artículo 1196 del Código dice que las partes pueden determinar libremente las cantidades y la moneda de la fianza o del depósito en garantía. El Senado rechazó el DNU en marzo de 2024, pero un decreto de necesidad y urgencia solo se deroga si lo rechazan las dos cámaras (Ley 26.122, art. 24), y Diputados no lo rechazó: sigue vigente.
Qué le pide cada una al inquilino
Con garantía propietaria, la dificultad está afuera: tenés que conseguir a alguien con un inmueble que acepte firmar y que presente la documentación que le pidan el propietario o la inmobiliaria. No tiene un costo en dinero para vos, pero compromete el patrimonio de otra persona durante todo el contrato. Con seguro de caución, la dificultad está en calificar: la aseguradora evalúa tu identidad y tus ingresos antes de emitir, y vos pagás el costo de la póliza. No dependés de nadie más, pero tenés que poder demostrar ingresos y afrontar ese pago.
Qué arriesga quien garantiza
El garante propietario responde con su patrimonio: si el inquilino no paga, el propietario puede reclamarle a él, y el fiador que paga puede después reclamarle al inquilino lo que pagó (art. 1592). El Código también le pone límites: sus obligaciones cesan cuando vence el plazo de la locación, salvo la que deriva de no devolver el inmueble a tiempo, y para quedar obligado en una renovación o prórroga necesita dar su consentimiento expreso (art. 1225). Con la caución, el que paga es la aseguradora, según lo que diga la póliza, y después le reclama al inquilino lo que pagó. Ojo con un malentendido: la caución no es un seguro para el inquilino. Si dejás de pagar, la deuda sigue siendo tuya, solo que ahora con la aseguradora.
Qué mira el propietario
Para el propietario, cada garantía tiene su lógica. Con la garantía propietaria sabe qué inmueble respalda el contrato, pero si tiene que cobrar, el reclamo es contra una persona y puede terminar en un juicio. Con la caución, el reclamo es contra una aseguradora autorizada y controlada por la Superintendencia de Seguros de la Nación, con los pasos, los plazos y los topes que fija la póliza: por eso le conviene leer qué conceptos cubre (alquileres, expensas, servicios, ocupación indebida) y hasta qué monto. Ninguna de las dos es mejor en abstracto: depende de qué le da más tranquilidad a cada propietario, y hoy puede elegir.
Entonces, ¿qué conviene?
Si tenés un garante dispuesto y el propietario lo acepta, la garantía propietaria no te cuesta dinero, aunque compromete a otra persona. Si no tenés garante, o no querés comprometer a nadie, la caución te permite alquilar con tus propios ingresos a cambio de pagar la póliza. En cualquier caso, preguntá antes de reservar qué garantías acepta el propietario y, si acepta caución, pedí que el contrato lo diga. Y cotizá con los números reales del contrato: el costo de la caución depende del alquiler, del plazo y de los conceptos que incluyas.
Conclusión
La garantía propietaria y el seguro de caución resuelven lo mismo por caminos distintos: una apoya el contrato en el patrimonio de una persona, la otra en una aseguradora. Desde el DNU 70/2023 ninguna es obligatoria para el propietario, así que la elección se negocia antes de firmar. Saber cómo funciona cada una te deja negociar mejor y elegir la que te permita alquilar sin sorpresas.
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Ir a la guía de caución para alquilerPreguntas frecuentes
¿El propietario puede rechazar la caución y pedir garantía propietaria?
Sí. Desde el DNU 70/2023 las garantías se pactan libremente (art. 1196 del Código Civil y Comercial), así que el propietario puede aceptar la caución o pedir otra garantía. La obligación de aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino venía de la Ley 27.551, que fue derogada.
¿Puedo ofrecer caución y garantía propietaria juntas?
Sí, si el propietario lo pide y lo acuerdan. Desde el DNU 70/2023 ya no rige el límite que ponía la Ley 27.551 al monto de la garantía, y las garantías se pactan libremente.
¿El garante propietario sigue obligado si renuevo el contrato?
No automáticamente. Según el Código Civil y Comercial, las obligaciones del fiador cesan al vencer el plazo de la locación, salvo la que deriva de no devolver el inmueble a tiempo, y para obligarse en una renovación o prórroga hace falta su consentimiento expreso (art. 1225).
¿La caución me protege a mí como inquilino?
No. La caución protege al propietario: si no pagás, la aseguradora le paga a él lo que cubra la póliza y después te reclama a vos lo que pagó. La deuda no desaparece, cambia de acreedor.
¿Qué pasa si mi contrato se firmó con la ley anterior?
En general sigue con las reglas con las que se firmó: el Código Civil y Comercial establece que las nuevas normas supletorias no se aplican a los contratos en curso (art. 7). La garantía que pactaste en ese contrato sigue valiendo hasta que termine.
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