Seguro para consorcios en Argentina:
qué es obligatorio y quién lo paga

¿Qué seguros son obligatorios para un consorcio?

En todo el país, el seguro integral de consorcio con incendio y responsabilidad civil, más los "demás riesgos de práctica" y los que resuelva la asamblea (art. 2067, inc. h, del Código Civil y Comercial). En CABA y en la provincia de Buenos Aires el administrador además tiene que asegurar el edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del consorcio y a terceros. Y si el consorcio emplea personal, la ART y el seguro colectivo de vida obligatorio no son opcionales.

• En todo el país: Seguro integral con incendio y responsabilidad civil: es una obligación legal del administrador (Código Civil y Comercial, art. 2067, inc. h, vigente desde el 1 de agosto de 2015).
• Ciudad de Buenos Aires: Ley 941 (texto según las Leyes 3.254, 3.291, 5.932 y 5.983), art. 9, inc. c: "asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros". La liquidación de expensas tiene que detallar cada póliza (art. 10, inc. f) y no cumplir es una infracción sancionable (arts. 15 y 16).
• Provincia de Buenos Aires: Ley 14.701, art. 8, inc. c, con la misma fórmula. El administrador tiene que estar matriculado en el Registro Público de Administradores de Consorcios que lleva la Dirección Provincial de Personas Jurídicas.
• Si hay encargado u otro empleado: ART (Ley 24.557, art. 3) y seguro colectivo de vida obligatorio (Decreto 1567/74), que cubre la muerte de todo trabajador en relación de dependencia con un capital de 5,5 salarios mínimos, vitales y móviles que se actualiza cada 1 de marzo.
• Reglamento y asamblea: El administrador también tiene las obligaciones que le imponen el reglamento de propiedad horizontal y la asamblea (art. 2067): si el reglamento exige otra cobertura, es obligatoria para ese edificio.

La ley no enumera cristales, robo ni daños por agua: entran en la póliza si los pide el reglamento, si los resuelve la asamblea o si forman parte del integral que se contrata.

¿El seguro del consorcio cubre mi departamento?

No cubre tus cosas ni los daños que se originen en tu unidad. La póliza del consorcio protege el edificio (las partes comunes y, según cómo esté armada, la construcción de las unidades) y la responsabilidad del consorcio frente a terceros. Quedan afuera el contenido de tu departamento, las mejoras y terminaciones propias (tabiques no portantes, puertas, ventanas, artefactos y revestimientos, que el art. 2043 del Código considera partes propias) salvo que la póliza las incluya, y los daños que desde tu unidad le causes a un vecino, como una pérdida de agua. Eso lo cubre un seguro propio, seas propietario o inquilino.

• Si sos propietario y vivís ahí: Un seguro de hogar con incendio del contenido y responsabilidad civil.
• Si alquilás: Incendio del contenido y responsabilidad civil, con la cláusula a favor del propietario si el contrato la pide.
• Si sos propietario y alquilás la unidad: Pedile al inquilino ese seguro con la cláusula a tu favor o contratá tu propia cobertura: la del consorcio no reemplaza a ninguna de las dos.

Para saber qué incluye la póliza de tu edificio, pedísela al administrador: a pedido de cualquier interesado tiene que entregar en tres días hábiles un certificado con los seguros vigentes (art. 2067, inc. l).

¿Qué pasa si el edificio está infraasegurado?

La compañía aplica la regla proporcional: si la suma asegurada es menor que el valor asegurable, paga el daño en esa misma proporción (Ley de Seguros 17.418, art. 65), salvo que la póliza pacte otra cosa. Un edificio que cuesta $1.000 millones reconstruir y está asegurado por $600 millones cobra el 60% de cada siniestro: ante un daño de $100 millones recibe $60 millones y los otros $40 millones los ponen los propietarios. Por eso la suma tiene que reflejar lo que cuesta reconstruir hoy (valor de reposición), no el precio de venta de las unidades ni el del terreno.

• Por ley, un edificio se indemniza por su valor a la época del siniestro, salvo que se haya convenido la reconstrucción (art. 87, inc. a): preguntá si la póliza tiene reposición a nuevo.
• Declará las obras nuevas (un SUM, una pileta, un ascensor): lo que no está en la suma no está asegurado.

¿La Ley 13.512 de propiedad horizontal sigue vigente?

No. La Ley 13.512 de 1948 fue derogada por la Ley 26.994 (art. 3, inc. a), la que aprobó el Código Civil y Comercial, y desde el 1 de agosto de 2015 la propiedad horizontal se rige por los arts. 2037 a 2072 de ese Código. La ley anterior solo obligaba a asegurar el edificio contra incendio (art. 11); el Código amplió la obligación a un seguro integral que también incluya responsabilidad civil y los demás riesgos de práctica (art. 2067, inc. h). Cuando un texto cita la 13.512 como norma vigente, la referencia está desactualizada.