Cada vez que se acerca una asamblea, el administrador se hace la misma pregunta: ¿el edificio tiene todos los seguros que corresponden? La respuesta no está en una sola norma. Hay una base nacional, el Código Civil y Comercial, que desde el 1 de agosto de 2015 reemplazó a la Ley 13.512 de propiedad horizontal; hay leyes de administradores, como la Ley 941 en la Ciudad de Buenos Aires y la Ley 14.701 en la provincia; y hay obligaciones de empleador que aparecen apenas el consorcio tiene un encargado. Esta nota ordena todo en un checklist con el artículo de cada obligación, para que puedas mostrarlo en la asamblea o controlarlo como propietario.
La base en todo el país: el artículo 2067 del Código Civil y Comercial
El artículo 2067 enumera las obligaciones del administrador y su inciso h es el central: tiene que mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir. Incendio y responsabilidad civil son, entonces, el piso en cualquier provincia; lo demás lo agregan el reglamento y la asamblea. El mismo artículo suma tres obligaciones vinculadas: cumplir con la legislación laboral, previsional y tributaria (inciso g), que es de donde salen la ART y el seguro de vida del personal; cumplir las normas de seguridad y las verificaciones que imponen las reglamentaciones locales (inciso c); y, a pedido de parte interesada, entregar en tres días hábiles un certificado de deudas y créditos del consorcio con información sobre los seguros vigentes (inciso l). La prima es una expensa común ordinaria (artículo 2048) y cada propietario la paga según su parte indivisa (artículo 2046, inciso c).
Ciudad de Buenos Aires: la Ley 941 y el Registro de Administradores
En la Ciudad rige la Ley 941, con los cambios de las Leyes 3.254, 3.291, 5.932 y 5.983, que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal. Su artículo 9, inciso c, obliga a asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del consorcio y a terceros. La ley también fija cómo se muestra ese cumplimiento: cada liquidación de expensas tiene que detallar los pagos por seguros con el nombre de la compañía, el número de póliza, el tipo de seguro, los elementos asegurados, el vencimiento y el número de cuota (artículo 10, inciso f), y la declaración jurada anual ante el Registro incluye los pagos del seguro de riesgos del trabajo del personal de cada edificio (artículo 12, inciso c). No cumplir los artículos 9 y 10 por causas atribuibles al administrador es una infracción (artículo 15, inciso d), que se sanciona con apercibimiento, multa de 300 a 20.000 unidades fijas, suspensión de hasta nueve meses o exclusión del Registro (artículo 16).
Provincia de Buenos Aires: la Ley 14.701
En la provincia rige la Ley 14.701, que creó el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, hoy a cargo de la Dirección Provincial de Personas Jurídicas: para administrar hace falta la matrícula vigente. Su artículo 8, inciso c, usa la misma fórmula que la ley porteña: asegurar al inmueble contra incendio y accidentes, al personal dependiente del consorcio y a terceros. La declaración jurada anual incluye el detalle de los pagos de aportes y contribuciones, del seguro de riesgo de trabajo y de la capacitación en seguridad e higiene del personal (artículo 10, inciso c). Las sanciones van desde multas de uno a cien sueldos básicos de la menor categoría de encargado sin vivienda hasta la suspensión o la exclusión del Registro (artículo 17).
Si el consorcio tiene personal: ART y seguro de vida obligatorio
El consorcio que emplea a un encargado, un ayudante o cualquier otro trabajador en relación de dependencia es un empleador, y eso trae dos seguros obligatorios que no forman parte de la póliza integral del edificio. El primero es la ART: la Ley 24.557 obliga a todo empleador que no pueda autoasegurarse a afiliarse a una aseguradora de riesgos del trabajo (artículo 3), y el que no lo hace responde directamente por todas las prestaciones de la ley (artículo 28, inciso 1). Si el consorcio se atrasa con las cuotas, la ART igual atiende al trabajador, pero puede ejecutar la deuda contra el consorcio (artículo 28, inciso 4). El segundo es el seguro colectivo de vida obligatorio del Decreto 1567/74: cubre la muerte de todo trabajador en relación de dependencia, lo paga el empleador y, si no se contrata, el empleador paga el beneficio de su bolsillo (artículo 3). Según el reglamento de la Superintendencia de Seguros de la Nación, la suma asegurada equivale a 5,5 salarios mínimos, vitales y móviles, se actualiza cada 1 de marzo y la prima se liquida en el formulario 931; solo quedan afuera los contratos de menos de un mes y los trabajadores rurales permanentes.
El checklist, punto por punto
Con todo eso, la revisión anual del administrador se resume en diez controles. Uno: póliza integral vigente con incendio y responsabilidad civil, a nombre del consorcio. Dos: suma asegurada de incendio actualizada al valor de reposición del edificio, no al de mercado. Tres: responsabilidad civil que incluya ascensores, cocheras y linderos si el edificio los tiene. Cuatro: accidentes del personal y de terceros cubiertos, como piden las leyes de CABA y de la provincia. Cinco: ART vigente y con las cuotas al día. Seis: seguro colectivo de vida obligatorio declarado en el formulario 931. Siete: las coberturas extra que exija el reglamento o que haya resuelto la asamblea, con el acta a mano. Ocho: proveedores y contratistas con ART y responsabilidad civil, y pólizas endosadas a favor del consorcio si son autónomos (Ley 941, artículo 11, inciso g; Ley 14.701, artículo 13, inciso f). Nueve: el detalle de cada póliza en la liquidación de expensas, obligatorio en CABA. Diez: una agenda de vencimientos para que ninguna póliza llegue vencida a la asamblea.
Lo que la ley no enumera
Ninguna de estas normas nombra los cristales, el robo de bienes comunes ni los daños por agua. Son coberturas habituales de las pólizas integrales y conviene evaluarlas según el edificio, pero su obligatoriedad depende del reglamento de propiedad horizontal o de lo que resuelva la asamblea, porque el administrador también tiene las obligaciones que le imponen el reglamento y la asamblea (artículo 2067, primer párrafo). Las normas citadas tampoco fijan una suma mínima de responsabilidad civil: se define según el tamaño del edificio, la circulación de personas y sus instalaciones.
Conclusión
El seguro del consorcio no se resuelve con una sola póliza: hay un piso nacional (incendio y responsabilidad civil), una capa local que en CABA y en la provincia suma los accidentes del personal y de terceros, y las obligaciones de empleador cuando hay encargado. Tener cada punto documentado, con la norma a mano, hace que la asamblea sea un trámite y no una discusión. Si querés que revisemos las pólizas de tu edificio contra este checklist, pedinos la cotización con los datos del consorcio y la póliza vigente.
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¿Qué seguros son obligatorios para un consorcio en CABA?
Un seguro integral con incendio y responsabilidad civil (artículo 2067, inciso h, del Código Civil y Comercial) y, por la Ley 941, la cobertura contra incendio y accidentes del edificio, del personal dependiente y de terceros (artículo 9, inciso c). Si el consorcio tiene empleados, además la ART y el seguro colectivo de vida obligatorio del Decreto 1567/74.
¿Qué seguros son obligatorios para un consorcio en la Provincia de Buenos Aires?
La misma base nacional más el artículo 8, inciso c, de la Ley 14.701, que repite la fórmula porteña: asegurar al inmueble contra incendio y accidentes, al personal dependiente del consorcio y a terceros. Con personal a cargo, también la ART y el seguro de vida obligatorio.
¿La ART cubre al encargado si el consorcio debe cuotas?
Sí. Si el empleador no paga total o parcialmente las cuotas, la ART igual otorga las prestaciones y después puede ejecutar la deuda contra el consorcio (Ley 24.557, artículo 28, inciso 4). El que queda sin cobertura es el consorcio que nunca se afilió: en ese caso responde directamente por todas las prestaciones (artículo 28, inciso 1).
¿Cuánto paga el seguro de vida obligatorio del encargado?
La suma asegurada equivale a 5,5 salarios mínimos, vitales y móviles y se actualiza cada 1 de marzo con el último salario mínimo publicado en diciembre, según el reglamento de la Superintendencia de Seguros de la Nación. El costo lo paga el empleador junto con las cargas sociales, en el formulario 931.
¿Qué pasa si el administrador no tiene los seguros al día?
En CABA es una infracción a la Ley 941 que puede terminar en apercibimiento, multa, suspensión o exclusión del Registro de Administradores; en la provincia, la Ley 14.701 prevé multa, suspensión o exclusión. Y si hay un siniestro sin cobertura, el costo lo terminan pagando los propietarios con expensas extraordinarias.
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