Hay una frase que ningún administrador quiere escuchar después de un incendio o de una filtración grave: la compañía va a pagar una parte. No es un rechazo ni una trampa de la póliza: es la regla proporcional, una norma de la Ley de Seguros que se aplica cuando el edificio está asegurado por menos de lo que vale. Con inflación, es el problema más común y más silencioso de los seguros de consorcio, porque la póliza sigue vigente, la prima se paga todos los meses y nadie se entera de que la suma quedó corta hasta que hay un siniestro. Esta nota explica cómo funciona, cuánto puede costar y qué hacer para que no pase.
Qué es el infraseguro y qué dice la ley
Hay infraseguro cuando la suma asegurada es menor que el valor asegurable, es decir, que lo que realmente vale el bien. La Ley de Seguros 17.418 lo resuelve en el segundo párrafo de su artículo 65: si el valor asegurado es inferior al valor asegurable, el asegurador sólo indemnizará el daño en la proporción que resulte de ambos valores, salvo pacto en contrario. La regla se aplica aunque el daño sea chico: no importa que un siniestro de pocos millones entre holgadamente en la suma asegurada, porque lo que se compara es la suma contra el valor total del edificio. La excepción es el pacto en contrario: algunas coberturas se contratan a primer riesgo, una modalidad en la que la compañía no aplica la proporción hasta la suma asegurada, y la póliza tiene que decirlo en forma expresa.
Un ejemplo con números
Supongamos un edificio cuya reconstrucción hoy cuesta $1.000 millones y que está asegurado contra incendio por $600 millones. Un incendio en la sala de máquinas y en parte de los pasillos produce daños por $100 millones. Como la suma cubre el 60% del valor asegurable, la compañía paga el 60% del daño: $60 millones. Los otros $40 millones los pone el consorcio, es decir, todos los propietarios, desde el fondo de reserva o con una expensa extraordinaria que dispone la asamblea. Si la suma hubiera cubierto el 90% del valor, el faltante habría sido de $10 millones; con el 100%, no habría faltante. Por eso la pregunta útil no es si el daño entra en la suma, sino qué porcentaje del valor del edificio está cubierto.
Cuánto se desactualiza una suma en un año
La referencia oficial más directa es el Índice del costo de la construcción que el INDEC publica todos los meses para el Gran Buenos Aires. En agosto de 2026 el nivel general subió 2,5% en el mes, 22,0% en lo que va del año y 33,2% en forma interanual. Traducido a la póliza: una suma que en agosto de 2025 estaba en el 100% del valor de reposición y no se ajustó hoy cubre alrededor del 75% (100 dividido 133,2). Con la regla proporcional, ese es el porcentaje de cada daño que pagaría la compañía. Con subas mensuales como las de este año, esperar a la renovación anual deja varios meses con una brecha que crece.
Valor de reposición, no valor de mercado
La suma asegurada de incendio tiene que reflejar cuánto cuesta reconstruir lo asegurado: estructura, instalaciones, ascensores, cañerías, terminaciones de las partes comunes y, si la póliza las incluye, la construcción de las unidades. No tiene que ver con el precio de venta de los departamentos, que depende de la ubicación y del mercado, ni con el valor del terreno, que no se quema. Hay un segundo punto que muchos pasan por alto: por el artículo 87, inciso a, de la Ley de Seguros, un edificio se indemniza por su valor a la época del siniestro, salvo que se haya convenido la reconstrucción. Por eso conviene que la póliza pacte en forma expresa la reposición a nuevo, para que el cálculo parta del costo de reconstruir y no del valor de un edificio con años de uso. Para estimar el valor de reposición sirve multiplicar los metros cubiertos por un costo de construcción por metro cuadrado actualizado; en edificios grandes o con instalaciones especiales conviene una tasación profesional.
Cada cuánto actualizarla y cómo decidirlo
Como mínimo, en cada renovación. Con la inflación de los últimos años conviene sumar una revisión a mitad de vigencia y otra cada vez que el edificio cambia: una obra en el hall, un ascensor nuevo, un SUM o una pileta. Algunas pólizas tienen una cláusula de ajuste automático de la suma durante la vigencia; si la tuya la tiene, revisá hasta qué porcentaje llega y comparalo con el índice del costo de la construcción del período. Mantener el edificio asegurado es una obligación del administrador (artículo 2067, inciso h, del Código Civil y Comercial), y la prima de una suma correcta se paga como expensa común ordinaria (artículo 2048). Dejarlo asentado en el acta de la asamblea ayuda a que todos entiendan por qué sube la prima y cuánto se evita perder en un siniestro.
Conclusión
El infraseguro no se ve hasta que hay un siniestro, y en ese momento ya no tiene arreglo: la regla proporcional se aplica sobre la suma que estaba contratada. La prevención es simple: calcular el valor de reposición, pactar la reposición a nuevo, seguir el costo de la construcción mes a mes y actualizar la suma antes de que la brecha crezca. Si querés saber qué porcentaje del valor de tu edificio cubre hoy la póliza, pedinos la cotización con la póliza vigente y lo revisamos.
Nota relacionada
Seguro para consorcios: la guía completa
Qué es obligatorio, quién paga y qué no cubre la póliza del edificio, con las fuentes oficiales de cada dato.
Ver la guía de seguros para consorciosPreguntas frecuentes
¿Qué es la regla proporcional en un seguro de incendio?
Es la que aplica la compañía cuando el bien está asegurado por menos de lo que vale: paga el daño en la misma proporción que hay entre la suma asegurada y el valor asegurable, salvo pacto en contrario (Ley de Seguros 17.418, artículo 65). Si el edificio está asegurado por el 60% de su valor, cobra el 60% de cada daño.
¿El infraseguro afecta también a los daños chicos?
Sí. La proporción se calcula comparando la suma asegurada con el valor total del edificio, no con el monto del daño: aunque el daño entre holgadamente en la suma, se paga en la proporción que resulte, salvo que la cobertura se haya pactado a primer riesgo.
¿Cómo se calcula el valor de reposición de un edificio?
Es lo que costaría reconstruirlo hoy: estructura, instalaciones y terminaciones, sin contar el terreno ni el precio de mercado de las unidades. Una estimación práctica es multiplicar los metros cubiertos por un costo de construcción por metro cuadrado actualizado; en edificios grandes o con instalaciones especiales conviene una tasación profesional.
¿Cada cuánto hay que actualizar la suma asegurada del consorcio?
Como mínimo en cada renovación, y con la inflación actual también a mitad de vigencia y después de cualquier obra. El índice del costo de la construcción del INDEC subió 33,2% interanual a agosto de 2026: una suma que no se ajustó en un año cubre hoy cerca del 75% del valor de reposición.
¿Quién paga la diferencia si el edificio estaba infraasegurado?
El consorcio, es decir, todos los propietarios según su porcentaje: sale del fondo de reserva, con autorización del consejo de propietarios, o de una expensa extraordinaria que dispone la asamblea (Código Civil y Comercial, artículos 2067, inciso d, y 2048).
¿Qué porcentaje del valor de tu edificio cubre hoy la póliza?
Pedinos la cotización con la póliza vigente: revisamos la suma asegurada contra el valor de reposición y comparamos propuestas con las mismas sumas.
Revisar la suma asegurada del consorcio